최근 정부는 수도권 집값 급등과 가계부채 증가에 대응하기 위해 예상보다 훨씬 강력한 주담대 규제안을 전격 발표했습니다. 특히 수도권과 규제지역의 주담대 한도를 6억으로 제한하는 조치가 6월 27일 발표되어 28일부터 즉시 시행되었으며 이로 인해 시장에 적잖은 영향을 미치고 있습니다. 특히 다주택자는 수도권에서 주택구입 목적의 주담대가 전면 금지됩니다.
변경된 주담대 규정의 구체적인 내용은 아래에서 확인하시기 바랍니다.
수도권 주담대 6억 제한 규제 강화 핵심 내용
LTV(담보인정비율) 대폭 강화
- 생애최초 주택구입자: 수도권 규제지역 내 첫 주택 구매 시 LTV 80% → 70%로 축소 (예: 5억짜리 집을 산다면, 최대 3.5억까지 대출 가능)
- 다주택자 (2 주택 이상): 투기·투과지역 내 주택 구매 시 LTV 0% (사실상 대출 금지)
- 1주택자 조건부 허용: 기존 주택을 6개월 내 처분 조건 시 LTV 70% 적용
- 생애최초 주담대 실행 후 6개월 내 전입 의무 부과 (실거주 의무 강화)
※현재 규제 지역(투기, 투기과열지역, 조정대상지역): 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
주담대 한도 신설
- 수도권 및 규제지역 주담대 한도 6억 원으로 제한
- 소득, 주택가격, DSR/LTV와 무관하게 6억 원 이상 대출 불가
- 고가주택(15~20억)도 최대 6억까지만 대출 가능, 나머지는 현금 필요
주담대 만기 제한
- 수도권·규제지역 주담대 만기 30년 이내로 제한
- 기존 30~40년(은행 자율) → 30년 고정
전세 및 신용대출 규제
갭투자 목적 전세대출 전면 금지
- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
- 집을 사면서 세입자 전세대출을 끼는 갭투자 방식 차단
전세보증금 보증 비율 축소
- HUG(주택도시보증공사) 보증비율 90% → 80%로 하향
- 세입자가 직접 마련해야 할 자기 자금이 늘어남
- 2025년 7월 21일부터 시행
신용대출 한도 축소
- 개인 신용 한도 연 소득의 100% 이내로 제한
- 기존 연 소득의 1.5~2배 → 1배로 축소
주담대 한도 및 공급 축소 조정
| 종류 | 현행 한도 | 개선 후 한도 |
| 디딤돌(일반) | 2.5억 | 2억 |
| 디딤돌(생애최초/신혼) | 3억 | 2.4억 |
| 디딤돌(신생아) | 4억 | 3.2억 |
| 버팀목(수도권 신혼) | 3억 | 2.5억 |
| 버팀목(수도권 신생아) | 3억 | 2.4억 |
주담대 기존 계약자 적용 예외
이미 계약하신 분들은 걱정이 되실 텐데 아래 조건에 해당되시면 종전 규정을 적용 받을 수 있습니다.
- 6월 28일 이전 매매계약 체결 및 계약금 납입 완료 시
- 계약서상 계약금 납입이 명확히 증빙되어야 함
- 전세계약, 중도금 대출도 시행일 전 계약 및 계약금 납입 완료 시
- 구두계약, 가계약은 불인정
시장 영향 및 전망
고가 아파트 시장 위축
- 10억 이상 고가 아파트는 대출 한도 제한으로 거래 급감 예상
- 실수요자도 자기자본 부담 커져 접근 어려워짐
중저가·비수도권 풍선효과
- 대출 규제 덜한 중저가·비수도권으로 수요 이동 가능성
- 수도권 내 6억 이하 아파트, 비수도권 아파트 거래 증가 예상
임대차 시장 불안
- 전세보증금 반환보증 축소로 세입자 자기 자금 부담 증가
- 임대차 시장 불안정성 우려
실수요자도 영향
- 생애최초 LTV 축소, 정책대출 한도/공급 감소로 무주택 실수요자도 대출받기 어려워짐
주담대 6억 제한 정부 메시지
- 투기수요 차단, 실수요 중심 시장 전환
- 자산가의 레버리지 투자(‘영끌’·‘갭투자’) 차단
- 수도권 고가주택 시장 안정화 의지
- 부동산 대신 주식시장 등 생산적 투자 유도라는 정책 신호도 읽힘
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 6월 8일 전에 계약했는데 주담대 6억 제한 규제를 적용받나요?
A. 계약서 작성 및 계약금 납입이 6월 28일 이전에 완료됐다면, 기존 규정 적용받습니다. 단, 구두계약이나 가계약은 인정되지 않습니다.
Q. 실거주 의무는 꼭 지켜야 하나요?
A. 네, 6개월 내 전입하지 않으면 대출금 회수 및 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
Q. 고가주택(15억 이상)도 6억까지만 대출되나요?
A. 네, 주택가격과 무관하게 6억 원이 최대한도입니다.
최근 발표된 주담대 규제로 인해 서울 지역 집값이 2억 원 가까이 하락했다는 보도가 이어지면서, 매수자들의 불안감이 시장 곳곳에서 감지되고 있습니다. 수도권 주담대 한도가 6억 원으로 제한되면서 고가주택 시장의 투기성 수요는 사실상 차단되고, 실수요자 중심으로 시장이 재편될 것으로 보입니다. 하지만 실수요자들 역시 대출 한도 축소, LTV 하향 조정, 한도 감소 등으로 인해 자금 마련이 한층 까다로워졌습니다. 이에 따라 단기적으로 거래가 위축되고, 일부 지역에서는 풍선효과나 임대차 시장의 불안정성이 커질 수 있다는 우려도 동시에 제기되고 있습니다.
